Baunebenkostenrechner – Nebenkosten beim Neubau richtig kalkulieren
Beim Bau eines neuen Hauses entstehen neben den eigentlichen Baukosten auch verschiedene Nebenkosten. Unser Baunebenkostenrechner hilft Ihnen, diese Kosten realistisch einzuschätzen.
Um die Baunebenkosten bestmöglich abzuschätzen, stehen zwei separate Baunebenkostenrechner zur Verfügung:
- Rechner für den Komplettkauf – Dieser Rechner ist für den Fall ausgelegt, dass Grundstück und Neubauhaus gemeinsam in einem Vertrag von einem Bauträger erworben werden. In diesem Fall werden die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten, auf den gesamten Kaufpreis berechnet.
- Rechner für getrennten Erwerb oder bereits vorhandenes Grundstück – Dieser Rechner richtet sich an Käufer, die das Grundstück separat kaufen oder bereits im Besitz haben und den Hausbau unabhängig davon realisieren. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten nur auf den Kaufpreis des Grundstücks an.
Grunderwerbsteuer sparen: Warum getrennte Käufe Vorteile bringen können.
Beim getrennten Erwerb von Grundstück und Haus fallen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten ausschließlich auf das Grundstück an, da der Hausbau separat erfolgt. Dadurch kann eine Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer erzielt werden. Beim Komplettkauf von Grundstück und Haus über einen Bauträger hingegen werden diese Kosten auf den gesamten Kaufpreis angerechnet – sowohl für das Grundstück als auch für das Haus.
Grundstück und Haus getrennt kaufen – Worauf Sie achten müssen um Grunderwerbsteuer zu sparen.
Wenn ein Neubau geplant ist und das erworbene Grundstück zum Zeitpunkt des Erwerbs unbebaut ist, zahlt der Käufer grundsätzlich nur Grunderwerbsteuer auf das Grundstück. Diese Voraussetzung kann ein erhebliches Einsparpotenzial bieten. Allerdings prüft das Finanzamt diese Vorgehensweise sehr genau. Um die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück zu zahlen, muss sichergestellt werden, dass zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und dem Bauunternehmen, das den Neubau erstellt, keinerlei Geschäftsbeziehung besteht. Nur dann wird die Steuerbefreiung anerkannt.
Es ist zudem vorteilhaft, wenn zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Beauftragung einer Baufirma ein gewisser zeitlicher Abstand liegt. Dieser sollte mindestens 6 Monate betragen und wird als sogenannte “Schamfrist” bezeichnet.
Erhält das Finanzamt auch nur den geringsten Hinweis darauf, dass der Erwerb des Grundstücks mit dem Erwerb einer Immobilie verknüpft ist, wird das Steuersparmodell hinfällig. Die Finanzbehörden gehen dann von einem „verbundenen Geschäft“ aus und erheben die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis für Grundstück und Immobilie.
Die folgenden Beispielfälle verdeutlichen das mögliche Konfliktpotenzial mit dem Finanzamt:
Der Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks ist darüber hinaus Bauträger
und veräußert das Grundstück nur in Kombination mit einer Immobilie, die zu
einem späteren Zeitpunkt darauf gebaut werden soll.
Der Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks ist darüber hinaus Bauträger,
zieht jedoch eine andere Firma heran, die das Grundstück veräußert, und
verschafft ihnen auf diese Weise Ihren Steuersparvorteil.
Das Grundstück verkauft ihnen der Verkäufer nur unter der Bedingung, einen
von ihm bestimmten Architekten oder Bauträger zu beauftragen, wenn Sie zu
einem späteren Zeitpunkt (unter Einhaltung der Schamfrist) mit dem Bau
einer Immobilie beginnen.
Beim Erwerb des Grundstücks liegen dem Vertrag Bedingungen zugrunde,
durch die dem Käufer in gewisser Hinsicht die Hände gebunden sind. Er kann
in diesem Fall nicht mehr eigenständig entscheiden, in welcher Form, zu
welchem Zeitpunkt und ob er sein Grundstück überhaupt bebauen möchte.
Es ist ratsam, beim Erwerb eines Grundstücks sorgfältig zu prüfen, ob ein Zusammenhang zum späteren Bau der Immobilie besteht. In vielen Fällen werden Sie dem Finanzbeamten Rede und Antwort stehen müssen, sobald der Notar das Finanzamt über den Grundstückskauf informiert hat. In der Regel erfolgt dies durch einen Fragebogen, mit dem die Finanzbehörde untersucht, ob zwischen dem Grundstückskauf und dem Hausbau eine Verbindung hergestellt werden kann.