Baunebenkosten: Diese Kosten sollten Sie einplanen
Was sind Baunebenkosten?
Baunebenkosten umfassen alle zusätzlichen Ausgaben, die beim Bau eines Hauses neben dem reinen Baupreis anfallen. Sie beinhalten eine Vielzahl an Kosten, die sowohl vor als auch während des Bauvorhabens entstehen.
Diese Kosten sollten beim Planen des Bauvorhabens unbedingt berücksichtigt werden, da sie sich auf die Gesamtfinanzierung auswirken können. Typischerweise machen Baunebenkosten etwa 15 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten aus.
Typische Baunebenkosten im Überblick:
| Kostenpunkt | %-Anteil an den Baukosten |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 bis 2 |
| Maklerprovision | ca. 3,5 |
| Baugenehmigung | 0,2 bis 0,7 |
| Bauantrag | 0,5 |
| Vermessung | 0,5 bis 0,7 |
| Abrissarbeiten | 1,2 bis 6,5 |
| Erschließungskosten | 1,4 bis 3,2 |
| Bodengutachten | 0,3 bis 0,7 |
| Bauvertragsprüfung | 0,4 bis 0,9 |
| Bodenaushub | 1,1 bis 5,5 |
| Versicherung | 0,2 |
| Gutachter | 0,3 bis 0,7 |
Nebenkosten beim Grundstückskauf
Kaufen Sie ein Grundstück, müssen Sie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchkosten zahlen.
- die Notarkosten (für die Beurkundung des Kaufes und den Grundbucheintrag)
- die Grunderwerbsteuer (die prozentuale Höhe wird vom jeweiligen Bundesland bestimmt)
- eventuelle Maklerkosten (die Maklercourtage ist zwar frei verhandelbar, liegt im Schnitt aber bei rund 3,5 Prozent für den Käufer)
Was Sie bei beachten sollten: Kaufen Sie Grundstück und Haus von einem Bauträger, müssen Sie die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis zahlen, weil Haus und Grund in diesem Fall als Einheit gelten. Das kann teuer werden.
Mit unserem Rechner können Sie Ihre Baunebenkosten ganz einfach kalkulieren.
Baugenehmigung
Nun kann der Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Die Kosten für die Baugenehmigung variieren je nach Umfang des Bauvorhabens und der jeweiligen Gebührensatzung der Gemeinde und betragen in der Regel zwischen 0,2 und 0,7 % der gesamten Bausumme.
Bei einem Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche müssen Sie im Schnitt mit bis zu 2.720 Euro an Baunebenkosten für den Bauantrag rechnen. Die Baugenehmigung wird erst nach Begleichung des Gebührenbescheids erteilt. Eine Baugenehmigung ist in der Regel ein Jahr lang gültig, innerhalb dessen der Bau beginnen muss.
Wer zudem den Bauvertrag von einem Experten prüfen lassen möchte, sollte mit zusätzlichen Kosten von etwa 250 Euro für die rechtliche Prüfung rechnen.
WICHTIG: Die Kosten für die Baugenehmigung fallen auch an, wenn diese letztlich nicht erteilt wird.
Vermessung
Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens müssen Sie einen amtlichen Lageplan einreichen, der wichtige Informationen zu Ihrem Grundstück wie Abstandsflächen, Höhenlage und Grenzverlauf enthält. Dieser Plan wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt.
Zusätzlich sind bei Baubeginn weitere Vermessungsarbeiten erforderlich. Als Bauherr sind Sie verpflichtet, innerhalb von 14 Tagen nach Beginn des Bauvorhabens eine Baukontrollmessung durchführen zu lassen. Hierbei wird durch Absteckungen überprüft, ob die im Bauantrag angegebenen Maße korrekt auf das Grundstück übertragen wurden.
Nach Abschluss des Bauvorhabens ist eine abschließende Messung notwendig, bevor das Gebäude im Liegenschaftskataster eingetragen werden kann. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die amtliche Flurkarte immer auf dem neuesten Stand ist.
Statik und Bodengutachten
Ein weiterer wesentlicher Bestandteil der Baunebenkosten ist das in Deutschland vorgeschriebene Bodengutachten. Ein Gutachter prüft dabei den Baugrund auf mögliche Mängel und Schadstoffbelastungen.
Rechnen Sie mit Kosten ab etwa fünf Euro pro Quadratmeter. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus sollten Sie mit rund 900 Euro für das Gutachten rechnen. Falls der Aufwand aufgrund besonderer Gegebenheiten steigt, können die Kosten auch bis zu 2.500 Euro betragen.
Zusätzlich fallen Kosten für den Prüfstatiker an. Dieser überprüft nicht nur die Statik des Hauses, sondern auch die Bodenbeschaffenheit, um sicherzustellen, dass der Baugrund den Belastungen durch das geplante Gebäude standhält. In der Regel können Sie mit Baunebenkosten von etwa 1.000 Euro rechnen, wobei die Kosten bei erhöhtem Prüfaufwand auch höher ausfallen können.
Erschließungskosten
Zusätzliche Nebenkosten beim Hausbau entstehen durch die Erschließung des Grundstücks. Dabei unterscheidet man zwischen der öffentlichen Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und der inneren Erschließung(Anschlusskosten), die von der Grundstücksgrenze bis zum Haus führt.
Zu den Baunebenkosten für die Erschließung gehören unter anderem die Anschlüsse an die Kanalisation, das Telekommunikationsnetz sowie an die Trinkwasser- und Energieversorgung.
Die Kosten für die Erschließung können je nach Lage, Gemeinde und vorhandener Infrastruktur erheblich variieren. Laut § 129 des Baugesetzbuches (BauGB) können Kommunen bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf die Grundstückseigentümer umlegen – und machen davon in der Regel Gebrauch. Befindet sich das Grundstück in einer abgelegenen Gegend und ist noch nicht ans Straßennetz angeschlossen, können die Kosten entsprechend höher ausfallen.
Grundstücke in Neubaugebieten sind meist bereits vollständig erschlossen, sodass keine zusätzlichen Erschließungskosten anfallen. Allerdings sind diese Grundstücke in der Regel teurer. Unerschlossene Grundstücke hingegen werden in den kommunalen Flächennutzungsplänen als Rohbauland, Bauerwartungsland oder Ackerland geführt.
Anschlusskosten
Hausanschlusskosten sind die Kosten für die Anbindung eines Neubaus an die grundlegende Infrastruktur. Dazu gehören Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon und Internet. Diese Anschlüsse sind essenziell, damit das Haus bewohnbar ist und über die notwendigen Versorgungsleitungen verfügt.
Die Höhe der Hausanschlusskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Entfernung zu den Hauptleitungen, der Bodenbeschaffenheit und den Tarifen der jeweiligen Versorger.
Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Region und individuellen Gegebenheiten. Eine grobe Orientierung bieten folgende Werte:
- Abwasser und Kanalisation: ~5.000 €
- Wasseranschluss: ~4.000 €
- Stromanschluss: ~3.000 €
- Gasanschluss: ~3.000 €
- Telefonanschluss: ~300 €
- Fernsehanschluss: ~300 €
- Summe Erschließungskosten: ~15.600 €
Diese Kosten sollten frühzeitig in die Bauplanung einfließen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Kosten für den Bodenaushub
Bevor mit dem Bau von Keller und Garage sowie der Verlegung von Leitungen begonnen werden kann, ist ein entsprechender Bodenaushub notwendig. Das dabei entfernte Erdreich muss anschließend fachgerecht auf Deponien entsorgt werden.
Die Kosten für Aushubarbeiten können je nach Region erheblich variieren. Für ein typisches Einfamilienhaus sollten Sie je nach Standort mit Baunebenkosten zwischen 5.000 und 20.000 Euro für den Bodenaushub und die Entsorgung rechnen.
Abrissarbeiten einkalkulieren
Steht auf Ihrem Grundstück ein nicht mehr sanierungsfähiges Gebäude, ist ein Abriss erforderlich. Die Kosten dafür variieren je nach Größe und den örtlichen Gegebenheiten.
Im Durchschnitt sollten Sie für den Abriss eines typischen Wohnhauses mit Baunebenkosten zwischen 10.000 und 25.000 Euro rechnen. Bei kleineren Häusern oder Gebäuden ohne Keller liegen die Kosten meist zwischen 5.000 und 12.000 Euro.
Versicherungen für den Hausbau
Beim Hausbau schützen verschiedene Versicherungen vor finanziellen Risiken:
- Bauherrenhaftpflichtversicherung: Deckt Schäden ab, die Dritten auf der Baustelle entstehen, z. B. durch herabfallende Bauteile oder ungesicherte Gruben.
- Bauleistungsversicherung: Schützt vor unvorhersehbaren Schäden am Bau, etwa durch Unwetter, Vandalismus oder Materialfehler.
- Feuerrohbauversicherung: Deckt Schäden durch Brand, Blitzschlag oder Explosion während der Bauphase ab. Oft wird sie später in eine Wohngebäudeversicherung umgewandelt.
Diese Versicherungen helfen, finanzielle Verluste zu vermeiden und sollten frühzeitig abgeschlossen werden.
Gutachter beauftragen
Beauftragen Sie einen Baugutachter zur Begleitung des Baufortschritts, entstehen zusätzliche Kosten. Er kann bereits während der Bauphase mögliche Mängel aufdecken. Die Höhe der Kosten hängt von der Qualifikation des Sachverständigen sowie dem Umfang und der Art des Gutachtens ab.
